Sorgfältig auf allen
Ebenen

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Worauf wir letztes Jahr verzichten mussten, ging dieses Jahr wieder: das Miteinander. Willkommen zum Jahresbericht 2022.‍

Im letzten Jahresbericht beklagten wir uns, dass die für uns so wichtige Gemeinschaft, das Miteinander nicht im gewünschten Mass möglich war. Die Pandemie diktierte den Takt und forderte wiederholt unschöne Trennungen. Kaum schien Anfang 2022 die eine globale Unsicherheit in gröbsten Zügen gebannt, wurden wir von einer anderen überrascht: Ein Gröbling beschloss in ein Land zu ziehen, in dem er nichts zu suchen hat. Und einmal mehr ist davon die gesamte Welt und damit auch die Genossenschaft Kalkbreite betroffen. Seit Mitte Jahr sind zwei unserer Zollhaus-Gästezimmer für Geflüchtete aus der Ukraine reserviert – begleitet von engagierten Bewohner*innen.

Mit vielfältigen Unsicherheiten umgehen

Zwischendurch wurde die Situation derart ungewiss, dass unsere Geschäftsstelle minutiös ein Dokument mit dem sperrigen Titel «Business Continuity Management» ausarbeitete. Wie würden wir weiter funktionieren, wenn den Schiebetüren und Liften der Strom ausbliebe? Wie kalt würden die Wohnungen? Und wie blieben wir in Notfällen erreichbar?

Globale Spannungen wirken sich in unserer vernetzten Welt unmittelbar auch auf unsere superlokale Genossenschaft aus. Man könnte unsere drei Beine – Wohnraum, Gewerberaum, Kulturraum – als Risikostreuung begreifen, gleichzeitig heisst dies aber auch: Irgendwas ist immer.

Wohl als Nachwehe der Pandemie gerieten auch Teile unseres geliebten, erst kürzlich eröffneten Gewerbes an der Zollstrasse in Schieflage: Der Chornlade und die Tarterie kündigten schliesslich ihren Auszug an.

Feine Justierungen im Jetzt …

Acht Jahre nach Bezug der Kalkbreite gelangte die Vermietungskommission an den Vorstand: Lasst uns die Köpfe zusammenstecken, es gibt da ein paar Spannungsfelder, die wir lieber heute als morgen angehen möchten. Der Vorstand setzte sich an beiden Retraiten mit der Frage auseinander, wem und wie wir Wohnungen vergeben. Die Stellschrauben wirken mit grösster Verzögerung und manches funktioniert schlicht nicht, wie bei Erstbezug der Kalkbreite vor zehn Jahren gedacht. Wenige Beispiele: Was bedeutet «interner Wohnungswechsel», da wir nun zwei Liegenschaften und zukünftig vielleicht noch weitere haben? Wie strikt gehen wir bei Unterbelegungen vor, die zwangsläufig entstehen? Wie wird Wohnsicherheit im Verhältnis zur ökologischen Nachhaltigkeit gewichtet? Wie viel Steuerung von oben ist nötig und richtig, bei wie viel Selbstbestimmung? Und was braucht es über die soziale Durchmischung hinaus, damit nicht nur politische Legitimation, sondern auch ein wirklich gutes und bereicherndes Zusammenleben entsteht? Wir sind um Voraussicht und Vorsorge bemüht, um Herausforderungen klein zu halten – das Vermietungsreglement wird entsprechend überarbeitet.

… grosse Weichenstellungen für die Zukunft

Manches ist akut und muss angegangen werden. Andere Herausforderung könnten wir auch einfach links liegen lassen: Wachstumschancen. Doch zu unserem Selbstverständnis gehört neben der reflektierten Gegenwart auch die bauliche Weiterentwicklung. Denn auch die Situation rund um bezahlbaren Wohnraum in Zürich hat sich in den letzten Jahren weiter verschärft; mehr Menschen brauchen Wohnraum, der attraktiv, erreichbar und bezahlbar ist. Dies schlägt sich mitunter in unserer stark gewachsenen Mitgliederzahl nieder. Im Jahr 2022 haben wir nicht nur – mit eurer tatkräftigen Unterstützung – eine Projektakquisition mit dem mysteriösen Titel «Geheimprojekt» vorwärtsgetrieben (immer noch laufend, immer noch der Verschwiegenheit verpflichtet), sondern auch die Wachstumskommission gegründet. Ein auserlesenes, sehr breit zusammengesetztes Grüppli von etwa sieben Personen hält Ausschau, grübelt, visioniert und legt Hand an. Bereits Ende Jahr war klar: Die Genossenschaft steckt den Fuss in zwei Türen. Bis zur Generalversammlung wissen wir sicher mehr zu berichten.

Eine pflegeintensive Vision

Auch an den bestehenden Strukturen wird gearbeitet. Sowohl an denen unserer Bauten (Fassadensanierung Kalkbreite, Abklärungen Solarfassade, Konzeption Kinderspielplatz auf der Gleisterrasse und Mängelbehebung Zollhaus) wie auch an den Strukturen unserer Organisation (Gemeinrat Kalkbreite versus Concours Collectif, Wechsel auf Valérie als alleinige Geschäftsleiterin, Schaffung der Mitwirkungsfachstelle «Kollaborative Transformation» sowie stete Erneuerung des Vorstands). Die vielen Themen, die uns beschäftigen, sind wenig überraschend genau das, was uns ausmacht: vielschichtig. Wir machen es uns mit unseren hohen Ansprüchen an unser Miteinander bei gleichzeitiger räumlicher Reduktion nicht leicht. Unsere hochgesteckte, gelebte Vision bedarf unserer vollen Aufmerksamkeit und steten kritischen Prüfung – damit wir uns bei all den wertvollen Vielschichtigkeiten nicht im Kleinklein verlieren, sondern den Blick für das Grosse und die Zukunft unseres Zusammenlebens bewahren.

Auch mal selbstgefällig sein

Beim Zollhausfest im Juni 2022 waren wir geradezu berauscht. So viel kam zusammen. Auf so vielen Ebenen. So viele Menschen. Die Dichte des Tages. Die Unterschiedlichkeit der Ereignisse. Die Nuancen der Stadt. Genau das sind wir. An Tagen wie diesen, und sicher nicht nur im Rahmen solcher Sonderereignisse, entfaltet unsere Vision eine Leichtigkeit, die ihresgleichen sucht. Und das wollen wir ganz unbescheiden festhalten. Unser diesjähriger Kurzfilm fängt das Miteinander, die Gleichzeitigkeit, die Vielstimmigkeit des Alltags in unserer Genossenschaft ein. Ein Sog, ein Rausch, ein echter Mehrwert. Oder?

Und wenn es mal weniger gut läuft, dann ist neben euch Genossenschafter*innen ein tolles Team zur Stelle. Dieses unterliegt wie die Welt, wie die Stadt, wie die Genossenschaft selbst der Veränderung: Im Jahr 2022 verabschiedeten wir uns von Antonio, Christine, Claire, Reto, Thomas und Tony – wir danken euch für euer wertvolles Engagement. Neu willkommen heissen wir neben Ari, Carlo, Danielle, Dimphie, Jai, Lars, Lucas, Luisa, Malika, Martin, Patrizia, Sabina, Sarah, Stephanie, Thomas und Ulrike auch noch 179 neue Genossenschafter*innen. Jeden zweiten Tag kommt eine Person dazu.

Und mit neuen Menschen kommen auch neue Ideen und neues Gedankengut. Deshalb wollen wir unsere Vision kritisch prüfen. Ist es das Video? Ist es das Fest? Ist es der Alltag? Ist es in der Wohnung, auf dem Gang, im Büro oder Laden? Und was genau? Sagt es uns. Zeigt es uns. Schickt uns ein Foto, schreibt es uns oder zeichnet es. Miteinander wollen wir unsere Vision weiterentwickeln. Gemeinsam mit dir und euch.

Allgemeiner Geschäftsverlauf

Das Geschäftsjahr schliesst mit einem Plus von rund CHF 736'000. Das Jahr war die ersten Monate noch immer geprägt von der Corona-Pandemie, ab Februar dann auch vom Krieg in der Ukraine, der nachfolgend zu grossen Unsicherheiten bei der Energieversorgung sowie zu wirtschaftlichen Verwerfungen mit starker Teuerung führte.

Der Mietertrag ist erneut gestiegen, da die Mieten im Zollhaus zum ersten Mal ein volles Jahr eingegangen sind und erstmals Umsatzmiete bei einigen Gewerbebetrieben fällig wurde. Dem entgegen wirkt die per Ende Jahr eingegangene definitive Mietzinsverfügung der Liegenschaft Kalkbreite, die nach der Prüfung der Bauabrechnung erstellt wurde. Der Mietertrag geht somit in der Liegenschaft Kalkbreite um rund CHF 353'000 pro Jahr zurück. Die Mietzinsgestaltung wird fortan jährlich überprüft und entsprechend dem Zürcher Kostenmietmodell an die Kostenfaktoren angepasst. Die seit 2017 zu hoch kalkulierten Mieten werden den Mieter*innen zurückerstattet, was zu einem ausserordentlichen, periodenfremden Aufwand von CHF 730'000 führt.

Die Unterhaltskosten fielen leicht höher aus als budgetiert, da einige unvorhergesehene Kosten entstanden sind (z. B. Evakuierungsmodus bei Liften, nicht aktivierbare Kosten für Anpassungsarbeiten bei der Liegenschaft Kalkbreite). Demgegenüber konnte aber die Mängelbehebung nach zwei Jahren im Zollhaus schlank und ohne grosse Schäden abgeschlossen werden.

Der Bereich Guesthouse Flex hat sehr gut abgeschlossen und einen Nettoertrag von rund CHF 899'000 erwirtschaftet, was dem gerechneten Business Plan für den Bereich stark vorausliegt und die Budgetierung somit um rund CHF 125'000 übertroffen hat.

Die Rechnung 2022 schliesst unter Einrechnung dieser Effekte um rund CHF 369'000 besser ab als für das Jahr budgetiert. Einlagen in den Heimfallfonds wurden – wie gemäss Baurechtvertrag festgehalten – noch nicht getätigt, die Einlagen in den Erneuerungsfonds hingegen wurden für beide Liegenschaften wie vorgeschrieben vorgenommen.

Finanzierungen wurden im Berichtsjahr keine abgelöst, somit profitiert die Genossenschaft weiterhin vom bis vor Kurzem sehr günstigen Zinsumfeld und weist eine Gesamtzinsbelastung per Ende des Berichtsjahres deutlich unter dem hypothekarischen Referenzzinssatz von 1.25 % aus. Das Baukreditkonto Zollhaus konnte ordentlich aufgelöst und konsolidiert werden.

Durchführung Risikobeurteilung

Eine Risikobeurteilung wurde vierteljährlich für den Betrieb durchgeführt und vom Vorstand zur Kenntnis genommen.

Vermietungslage

Die Vermietungslage ist gut. Bei den Wohnungen gab es nur vereinzelt Wechsel in Joker-Zimmern oder 1-Zimmer-Clustern. Im Zollhaus fand ein interner Wohnungswechsel statt und eine 5.5-Zimmer-Wohnung konnte mit dem Zweck Wohnen im Alter extern neu vermietet werden. Die Gewerbelokale in der Kalkbreite waren voll ausgemietet. Im Zollhaus kam es ab Oktober zu einem Leerstand und ab Dezember zu einem zweiten. Grund dafür sind in beiden Fällen wirtschaftliche Schwierigkeiten der jeweiligen Gewerbemieter*innen.

Bauprojekte, Ersatzneubauten, ­Sanierungen

Das Bauprojekt Zollhaus konnte 2021 in­ner­halb der budgetierten Kosten abgeschlossen und in den normalen Betrieb überführt werden. Die Bauabrechnung lag ab Frühling 2022 vor und schloss sehr gut ab, rund CHF 3.6 Millionen unter dem Kostenvoranschlag.

Weitere Ersatzneubauten und Sanierungen sind keine erfolgt, aber ein weiteres Wachstum der Genossenschaft wird angestrebt. Aus diesem Grund wurden verschiedene Projekte durch den Schwerpunkt Wachstum des Vorstands geprüft. Bei zwei Projekten hat sich die Genossenschaft beworben und wurde bei beiden für die weiteren Verfahrensrunden zugelassen. Für die Liegenschaft Kalkbreite war eine grössere Fenster- und Fassadensanierung geplant, da Wasser in die Holzkonstruktion eingetreten ist und teilweise zu Fäulnis geführt hat, welche entfernt werden muss. Die Sanierung musste witterungsbedingt auf den Frühling 2023 verschoben werden, die Kosten werden voraussichtlich aus dem Erneuerungsfonds gedeckt.

Aussergewöhnliche Ereignisse

Die Corona-Pandemie und die immer wieder vom Bund durchgesetzten Massnahmen zu deren Bekämpfung sorgten bei den Gewerbemietenden zu Beginn des Berichtsjahres weiterhin für Unsicherheit. Die Genossenschaft hat erneut Mietzinse reduziert und erlassen, um die Geschäftsmietenden in dieser schwierigen Zeit zu unterstützen. Auch der genossenschaftseigene Hotelbetrieb war von den angeordneten Einschränkungen betroffen. Ab März entfielen die Pandemiemassnahmen und das Geschäftsjahr entwickelte sich erfreulich.

Organisation

Parallel zu den externen Herausfor­derungen ist auch die «interne» Organisation der Genossenschaft durch den substanziellen Wandel auf verschiedenen Ebenen geprägt. Das gesamte Team von Mitarbeitenden und Vorstand waren dafür besorgt, dass die Veränderungsprojekte neben dem Tagesgeschäft und den bereits laufenden Projekten zeitgleich bewältigt werden konnten. Die Integration der zweiten Liegenschaft Zollhaus in die Betriebsorganisation konnte abgeschlossen werden. Das Buchhaltungssystem inkl. Mietwesen sowie die Office-Applikationen wurden auf eine neue integrale und robuste Plattform migriert. Dazu waren und sind weiterhin Anpassungen in den Abläufen und Prozessen nötig und selbstredend ebenso die Aus- und Weiterbildung der Mitarbeitenden. Ferner wurden Konzepte für neue Bauvorhaben entwickelt und eingereicht, um das weitere Wachstum der Genossenschaft nachhaltig zu unterstützen und zu realisieren.

Ausblick

2023 wird weiter im Zeichen der Konsolidierung und Weiterentwicklung der Geschäftsprozesse stehen, allenfalls mit dem Start in die Planung eines neuen Bauprojekts. Investitionen werden einerseits im Bereich Informatik getätigt und dort die Infrastruktur weiterentwickelt und erneuert sowie andererseits am Gebäude Kalkbreite mit der Fenster- und Fassadensanierung. Der Umsetzung einer nachhaltigen Gewerbevermietung kommt besondere Aufmerksamkeit zu.

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Der Finanzausschuss

Andreas Baur

Valérie Anouk Clapasson

Carlo Metz

Der Vorstand schlägt der Generalversammlung vor, den Bilanzerfolg wie folgt zu verwenden:

An die Generalversammlung der Genossenschaft Kalkbreite, Zürich

Prüfungsurteil

Wir haben die Jahresrechnung der Genossenschaft Kalkbreite (die Genossenschaft) – bestehend aus Bilanz zum 31. Dezember 2022, der Erfolgsrechnung und der Geldflussrechnung für das dann endende Jahr sowie dem Anhang – geprüft.

Nach unserer Beurteilung entspricht die beigefügte Jahresrechnung dem schweizerischen Gesetz und den Statuten.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Standards zur Abschlussprüfung (SA-CH) durchgeführt. Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt «Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Jahresrechnung» unseres Berichts weitergehend beschrieben. Wir sind von der Genossenschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den schweizerischen gesetzlichen Vorschriften und den Anforderungen des Berufsstands, und wir haben unsere sonstigen beruflichen Verhaltenspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt.

Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als eine Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen.

Sonstiger Sachverhalt

Die Jahresrechnung der Genossenschaft für das am 31. Dezember 2021 endende Jahr wurde von einer anderen Revisionsstelle geprüft, die am 3. Mai 2022 ein nicht modifiziertes Prüfungsurteil zu dieser Jahresrechnung abgegeben hat.

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Verantwortlichkeiten des Vorstandes für die Jahresrechnung

Der Vorstand ist verantwortlich für die Aufstellung einer Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Statuten und für die internen Kontrollen, die der Vorstand als notwendig feststellt, um die Aufstellung einer Jahresrechnung zu ermöglichen, die frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung der Jahresrechnung ist der Vorstand dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Genossenschaft zur Fortführung der Geschäftstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Geschäftstätigkeit – sofern zutreffend – anzugeben sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Geschäftstätigkeit anzuwenden, es sei denn, der Vorstand beabsichtigt, entweder die Genossenschaft zu liquidieren oder Geschäftstätigkeiten einzustellen, oder hat keine realistische Alternative dazu.

Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Jahresrechnung

Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Jahresrechnung als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und einen Bericht abzugeben, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Mass an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den SA-CH durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich gewürdigt, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieser Jahresrechnung getroffenen wirtschaftlichen Entscheid­ungen von Nutzern beeinflussen.

Eine weitergehende Beschreibung unserer Verantwortlichkeiten für die Prüfung der Jahresrechnung befindet sich auf der Webseite von EXPERTsuisse: http://expertsuisse.ch/wirtschaftspruefung-revisionsbericht. Diese Beschreibung ist Bestandteil unseres Berichts.

Bericht zu sonstigen gesetzlichen und anderen rechtlichen Anforderungen

In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und PS-CH 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Vorstandes ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert.

Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entspricht, und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen.

Zürich, 16. Mai 2023

OBT AG

Jahresabschluss nach Swiss GAAP Kern-FER

Die Rechnungslegungsvorschriften verpflichten uns, einen zusätzlichen Jahresabschluss nach einem anerkannten Rech­nungslegungsstandard zu erstellen. Dieser muss den Genossenschafter*innen zur Kenntnis gebracht werden, darüber kann die Generalversammlung jedoch nicht befinden. Dieser Jahresabschluss steht auf unserer Website unter der Rubrik «Publikationen» zum Download bereit.

Aus dem Organisations­reglement

Das Organisationsreglement der Genossen­schaft sieht eine Offenlegung der Interessen­bindungen aller Vorstandsmitglieder vor (Art. 8.1, Abs. 4).

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Offenlegungspflicht

Die Offenlegungspflicht dient der Trans­parenz über die politischen und geschäft­lichen Interessenverflechtungen der Vor­standsmitglieder. Sie ist Voraussetzung dafür, dass die Genossenschafter*innen erkennen können, welche privaten und beruflichen Tätigkeiten die Entscheidungsfindung der Vorstandsmitglieder beeinflussen können.
Die Offenlegung der Interessenbindungen wird in folgendem Umfang definiert:

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1. berufliche Haupt­- und allfällige Neben­tätigkeiten
2. Tätigkeiten in Führungs­- und Aufsichts­gremien sowie Beiräten und ähnlichen Gremien von schweizerischen und aus­ländischen Körperschaften, Anstalten und Stiftungen
3. Mitwirkung in genannten Organen

Reine Mitgliedschaften sind nicht offenzu­legen.
Die Vorstandsmitglieder deklarieren ihre Interessenbindungen selber und sind für die Vollständigkeit ihrer Angaben verantwortlich.