Wie war dein letztes Jahr?
Unseres war gut – und intensiv.

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Willkommen zu unserem Jahres­bericht 2021, der ja vor allem ein Rückblick ist. Wir schauen gemeinsam mit euch auf Verluste, Herausforderungen und Erfolge – im Bau, im Betrieb, im Persönlichen und im Finanziellen.

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Die Kürzestzusammenfassung liest sich gut: Wir eröffneten ein ganzes neues Haus, liessen zwar Schlüsselpersonen ziehen, uns aber vom Schwung der Neuen direkt mitreissen und schlossen das Geschäftsjahr mit einem beachtenswerten Gewinn ab. 

All dies geschah unter erschwerten Bedin­gungen, das machte es so intensiv. Nur selten war das enge und unmittelbare Miteinander möglich, das uns eigentlich kennzeichnet. Wir sind eine Genossenschaft, die das Zusammensein lebt und pflegt. Wir tauschen uns lieber einmal mehr als einmal weniger aus, entwickeln Neues gemeinsam und schätzen, ja forcieren räumliche Nähe. Und in einer Pandemie ist das auf einmal – ungesund.

Allen Widrigkeiten zum Trotz

Direkt zum Jahresbeginn: Die zweite Welle rollt an, der Impfstoff ist noch nicht parat, aber das Zollhaus soll bezogen und in Betrieb genommen werden – eigentlich ein wunderbares Durcheinander, nun aber ein wohlkoordiniertes Aneinandervorbei.

Frühling: Mit dem neuen Guesthouse im Zollhaus ergänzen wir unsere Pension der Kalkbreite, freuen uns auf Besucher*innen und Synergieeffekte – doch plötzlich bleiben die Gäste weg.

Sommer: Mit bis zuletzt grösstem Einsatz erreichen unsere Präsidentin Ruth Gurny ­und unser Zollhaus-Projektleiter Andreas Billeter das Ende ihrer Engagements – aber an gebührende Verabschiedung ist nicht zu denken. Auch der eigentliche Höhepunkt des Genossenschaftsjahres, die Generalversammlung mit anschliessendem Zusammensein, kann nicht wie geplant stattfinden – die Durchführung im Theatersaal Zollhaus ist ausgeschlossen, die GV verlegen wir ins Virtuelle, das geplante Eröffnungsfest wird verschoben.

Wie fantastisch gemeinschaftlich hätte das Jahr 2021 also sein können, hätte uns die Pandemie nicht den Takt vorgegeben! Und wie viel hätte schiefgehen können, wenn wir nicht ein freudvolles Grüppli aus sieben bis acht Vorstandsköpfen, ein engagiertes Team aus über 30 Mitarbeiter*innen, ein stabiler Sockel aus rund 250 Gewerbler*innen, eine engagierte Gemeinschaft von etwa 500 Bewohner*innen und 2255 nachsichtige Genossenschafter*innen wären, die all dies mitmachten und trotz widriger Umstände ausharrten, strampelten und dranblieben? Wir im Vorstand sind dankbar, dass die Genossenschaft dieses intensive Jahr mit überraschender Bravour abschliessen konnte. 

Ein Jahr des Kommens und Gehens

Aus einem Haus wurden zwei, mit alten und neuen Kräften nahmen wir das Zollhaus in Betrieb, das prompt – wie auch die Kalkbreite – einen Preis als besonders guter Bau ­gewann. Die neue Hausgemeinschaft hat sich gefunden, organisiert und macht sich den Raum zu eigen. Jene der Kalkbreite diskutiert derweil mit grösster Sorgfalt das hochkomplexe Thema der Hoföffentlichkeit – auch das beeindruckt uns. Aus einem weiblichen Präsidium machten wir ein (vorerst männliches) Co-Präsidium – frau denke sich ihren Teil. Nicht zuletzt strukturierten wir die Vorstandsarbeit neu und erfolgreich in drei Schwerpunkten: Organisation, Zusammenleben und Bau.

All dies gelang gemeinschaftlich. Und auch wenn das Miteinander letztes Jahr ein anderes war, sind wir trotz physischer Distanz als Gemeinschaft ein grosses Stück zusammengerückt. Ganz besonders traurig ist, dass unser geschätzter Kollege und Freund Pasquale Talerico nach langer Krankheit im August aus unserer Gemeinschaft ausschied. Seit Beginn war er eine Schlüsselfigur und bis zuletzt und darüber hinaus eine der Seelen der Kalkbreite. Wir wussten, dass es kommen würde – es traf uns dennoch mit voller Wucht. Worte können nicht formulieren, was seinen zu Papier gebrachten Kalkbreite-Ausblicken gelingt*: Dankbarkeit für das, was war und ist, auch wenn mehr davon schön gewesen wäre.

Das gemeinsame Meistern von Herausfor­derungen ist letztendlich ein unbezahlbares Erlebnis, das uns noch lange prägen wird.

Anders, neu und unbezahlbar

«Unbezahlbar» haben wir nicht nur deshalb zum Thema dieses Jahresberichts erhoben. Wenn man mal nicht so tun und sein kann, wie man eigentlich gern würde und wäre, dann wird einem umso klarer, was einen ausmacht, was uns als Genossenschaft Kalkbreite auszeichnet. Wir stehen für Werte, für Prozesse, für Angebote, die sich nicht schnell und schon gar nicht nur mit Geld reproduzieren lassen. Deshalb richten wir die Scheinwerfer diesmal auf ausgewählte Aspekte unseres unbezahlbaren Andersseins.

Du hast es schon gemerkt: Auch dieser Jahresbericht ist anders. Vielleicht liest du diese Zeilen nicht auf Papier, sondern auf dem Bildschirm? Wir wollen flexibler, zugänglicher, persönlicher und ökologischer werden. Wir drucken nur noch, was wir gesetzlich zwingend zu Papier bringen müssen, und wir nutzen die Möglichkeiten des Digitalen. (Auch eine Lehre aus der Pandemie.) Online findest du alle Dokumente zum Download, die Jahresrechnung mit interaktiven Erklärungen und vier knackige Videos. Diese befassen sich mit Themen, die uns Jahr für Jahr beschäftigen, aber 2021 besonders wichtig wurden: finanzielle Herausforderungen (Kostenmiete); Gemeinschaft und Solidarität (soziale Durchmischung); die Zwischenräume, die uns voneinander entfernen und verbinden (öffentlicher Raum); und die Besinnung aufs Lokale (Gewerbler*innen).

Wir sind gespannt, was du vom neuen Format hältst. Sag es uns! Zum Beispiel am 25. Juni an der Generalversammlung – endlich im Theatersaal! – oder beim anschliessenden Fest im, auf und vor dem Zollhaus. Sag es uns auf der Strasse, per Mail oder klassisch  mit einem Brief. Manch Altes schätzen wir ja durchaus. Das Jahr 2021? Ein gutes Jahr, aber schön, ist's vorbei.

Voller Freude schauen wir gemeinsam nach vorn.

Allgemeiner Geschäftsverlauf

Das Geschäftsjähr schliesst mit einem Plus von rund CHF 604'000. Das Jahr war einerseits geprägt von der Inbetriebnahme der zweiten Liegenschaft der Genossenschaft, des Zollhauses, sowie andererseits weiterhin von der Corona-Pandemie. Aufgrund des erfolgten Bezuges des Zollhauses ist der Mietertrag der Genossenschaft im Berichtsjahr stark gestiegen, was die finanzielle Basis der Genossenschaft stärkt und eine Abfederung der Pandemiemassnahmen ermöglicht. Wie bereits 2020 hat die Genossenschaft aufgrund der Pandemie die bestehenden Geschäftsmietenden unterstützt und Mietzinse erlassen oder reduziert, was erneut zu einem erhöhten ausserordentlichen Aufwand führte. Darüber hinaus war der Betrieb der Guesthouses und der Flex-Meetingräume, ab Mai 2021 mit beiden Standorten, geprägt von den Pandemiemassnahmen des Bundes. Dennoch erreichte dieser Geschäftsbereich ein gutes Ergebnis mit einem Ertrag von rund CHF 437'000, was trotz aller Einschränkungen durch die Pandemie und die verzögerte Eröffnung nur 13% unter Budget liegt, das einen Bereichsertrag von rund CHF 500'000 vorsah. Die Rechnung 2021 schliesst unter Einrechnung dieser ­Effekte um knapp CHF 300'000 besser ab als für das Jahr budgetiert. Einlagen in den Heimfallfonds wurden nicht getätigt, die Einlagen in den Erneuerungsfonds hingegen wurden für die Liegenschaft Kalkbreite wie üblich vorgenommen sowie für die Liegenschaft Zollhaus erstmalig. Im Berichtsjahr 2021 konnte auch die langfristige Finanzierung der Liegenschaft Zollhaus gelöst werden. Die Genossenschaft profitiert dabei vom aktuell günstigen Zinsumfeld und weist eine Gesamtzinsbelastung per Ende des Berichtsjahres deutlich unter dem Referenzzinssatz von 1.25% aus. ‍

Durchführung Risikobeurteilung‍

Eine Risikobeurteilung wurde vierteljährlich für den Betrieb durchgeführt. Im ersten Quartal wurden die Risiken für das Projekt Zollhaus noch separat betrachtet. Beide Risikoanalysen wurden vom Vorstand zur Kenntnis genommen.

Vermietungslage

Die Vermietungslage ist sehr gut. Bei den Wohnungen gab es nur vereinzelt Wechsel in Joker-Zimmern oder 1-Zimmer-Clustern und somit nur einen sehr geringen Leerstand. Auch alle Gewerbelokale sind vermietet. Insbesondere erfreulich ist, dass die Gewerbemietenden trotz Pandemie gut gewirtschaftet haben und die neuen Gewerbemietenden im Zollhaus mit einer Ausnahme alle ihren Betrieb aufgenommen und eröffnet haben. Der Bezug der Wohnungen im Zollhaus fand zwischen Januar und März 2021 statt, die Gewerbelokale wurden zwischen Oktober 2020 und Februar 2021 an die neuen Mieter*innen übergeben.

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Bauprojekte, Ersatzneubauten, ­Sanierungen

Das Bauprojekt Zollhaus konnte 2021 innerhalb der budgetierten Kosten abgeschlossen und in den normalen Betrieb überführt werden.

Ersatzneubauten und Sanierungen sind keine erfolgt, aber ein weiteres Wachstum der Genossenschaft wird angestrebt. Aus diesem Grund sind verschiedene Projekte durch das Ressort Wachstum des Vorstands geprüft und teilweise weiterverfolgt worden.

Aussergewöhnliche Ereignisse

Die Corona-Pandemie und die immer wieder vom Bund durchgesetzten Massnahmen zu deren Bekämpfung sorgten bei den Gewerbemietenden weiterhin für Unsicherheit. Die Genossenschaft hat erneut Mietzinse reduziert und erlassen, um die Geschäftsmietenden in dieser schwierigen Zeit zu unterstützen. Bisher ist weiter keine Geschäftsaufgabe zu verzeichnen.­

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Nach dem Bilanzstichtag und bis zur Verabschiedung der Jahresrechnung durch den Vorstand sind keine wesentlichen Ereignisse aufgetreten, welche die Aussagefähigkeit der Jahresrechnung 2021 beeinträchtigen könnten beziehungsweise an dieser Stelle offengelegt werden müssten.

Ausblick

2022 wird weiter im Zeichen der Konsolidierung und Weiterentwicklung der Geschäftsprozesse stehen. Auch die erwartete Abflachung der Pandemie wird insbesondere im Geschäftsbereich Guesthouse/Flex mit besserer Auslastung und somit Mehrerträgen zu spüren sein, ebenso wie bei der Umsatzbeteiligung der Gewerbemieter*innen. Allerdings wird sich nun auch zeigen, ob die Gewerbemietenden bei Wegfall der staatlichen Unterstützungsgelder alle wieder in ein finanziell erfolgreiches Geschäftsmodell finden. Investitionen werden vor allem im Bereich Informatik getätigt und dort die Infrastruktur überarbeitet und erneuert.

Der Finanzausschuss

Andreas Baur

Valérie Anouk Clapasson

Tony Nüscheler

Der Vorstand schlägt der Generalversammlung vor, den Bilanzerfolg wie folgt zu verwenden:

An die Generalversammlung der Genossenschaft Kalkbreite, Zürich

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Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung

Als Revisionsstelle haben wir die beiliegende Jahresrechnung der Genossenschaft Kalkbreite bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung, Geldflussrechnung und Anhang (Seite 10–28) für das am 31. Dezember 2021 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.

Verantwortung der Verwaltung

Die Verwaltung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Statuten verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist die Verwaltung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.

Verantwortung der Revisionsstelle

Unsere Verantwortung ist es, aufgrund un­se­rer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben un­sere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.

Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.

Prüfungsurteil

Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2021 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Gesetz und den Statuten.

Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften

Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen An­forderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen. 

Im Rahmen unserer Prüfung gemäss Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 haben wir festgestellt, dass ein gemäss den Vorgaben der Verwaltung ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung für den bezogen auf das Unternehmen wesentlichen Prozess «Generelle IT-Kontrollen» nicht schriftlich dokumentiert ist.

Nach unserer Beurteilung existiert mit Ausnahme des im vorstehenden Absatz dargelegten Sachverhalts ein gemäss den Vorgaben des Vorstandes ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung.

Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entspricht, und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen.

Zürich, 3. Mai 2022

BDO AG

Jahresabschluss nach Swiss GAAP Kern-FER

Die Rechnungslegungsvorschriften verpflichten uns, einen zusätzlichen Jahresabschluss nach einem anerkannten Rech­nungslegungsstandard zu erstellen. Dieser muss den Genossenschafter*innen zur Kenntnis gebracht werden, darüber kann die Generalversammlung jedoch nicht befinden. Dieser Jahresabschluss steht auf unserer Website unter der Rubrik «Publikationen» zum Download bereit.

Aus dem Organisations­reglement

Das Organisationsreglement der Genossen­schaft sieht eine Offenlegung der Interessen­bindungen aller Vorstandsmitglieder vor (Art. 8.1, Abs. 4).

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Offenlegungspflicht

Die Offenlegungspflicht dient der Trans­parenz über die politischen und geschäft­lichen Interessenverflechtungen der Vor­standsmitglieder. Sie ist Voraussetzung dafür, dass die Genossenschafter*innen erkennen können, welche privaten und beruflichen Tätigkeiten die Entscheidungsfindung der Vorstandsmitglieder beeinflussen können.
Die Offenlegung der Interessenbindungen wird in folgendem Umfang definiert:

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1. berufliche Haupt­- und allfällige Neben­tätigkeiten
2. Tätigkeiten in Führungs­- und Aufsichts­gremien sowie Beiräten und ähnlichen Gremien von schweizerischen und aus­ländischen Körperschaften, Anstalten und Stiftungen
3. Mitwirkung in genannten Organen

Reine Mitgliedschaften sind nicht offenzu­legen.
Die Vorstandsmitglieder deklarieren ihre Interessenbindungen selber und sind für die Vollständigkeit ihrer Angaben verantwortlich.