Was die Welt zusammenhält.

Uns als Genossenschaft Kalkbreite verbindet das Engagement, das jede*r von uns einbringt. In einem Jahr, in dem vieles ungewiss war, wurde deutlich, was wir bewegen können, wenn wir uns gemeinsam engagieren. Jedes kleine Tun, jede helfende Hand, jeder mutige Schritt – allen Widerständen zum Trotz. All das hat dazu beigetragen, dass wir gemeinsam erreicht haben, wovon wir hier berichten. Lassen wir uns auch in Zukunft davon leiten, was uns ausmacht: die Kraft des Miteinanders und das Engagement vieler.

Für diesen Jahresbericht halten wir die Kamera auf das erste Obergeschoss unserer Liegenschaften, also auf jene, deren Engagement sich nicht im unmittelbar erfahrbaren Wirkungskreis unserer Genossenschaft entfaltet: die NPOs und ihre Mitarbeiter*innen, deren Arbeit aus unseren Liegenschaften in die Welt hinausstrahlt und die sich mit grossem Engagement für eine gerechtere, sozialere und ökologisch nachhaltigere Welt einsetzen.

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10 Jahre und 10 Tage für (uns) alle

Im Jahr 2006 entwickelten engagierte Quartier- und Stadtbewohner*innen eine visionäre Idee für das brachliegende Kalkbreite-Areal, dessen sozialräumliches Potential lange Zeit unter Rangiergeleisen geschlummert hatte. Die Vision eines lebendigen, sozialgerechten, umweltfreundlichen Wohn-, Gewerbe- und Kulturorts, von einem «neuen Stück Stadt», wurde Realität. Im Sommer 2014 zogen die ersten Mieter*innen ein – und schon sind 10 Jahre vergangen. Im August 2024 feierten wir das 10-jährige Bestehen der Liegenschaft Kalkbreite.

Was für ein Fest, was für eine Freude! Unzählige engagierte Mitglieder, Bewohner*innen, Kultur- und Gewerbetreibende organisierten, besuchten und feierten das Jubiläum. Die bereitgestellten Stühle waren durchgehend besetzt, zusätzliche wurden dazugeholt, die Kinoabende waren restlos ausverkauft und die Herzen voll. Mit der VBZ ruckelten Freund*innen, Zugewandte und Wohnende durch das Tramdepot und erhielten einen Innenblick. Eine global-anarchistische Utopie, helle Träume für das Strahlen nach Aussen und vielfältige Töne erklangen fein und manchmal laut innerhalb des und über den Innenhof der Kalkbreite hinaus. Gleichzeitig blieb es oft klein und fein, gab viel Zeit für Austausch und das Dazwischen, für Unerwartetes und Spontanes. Hier und da hängt noch ein Bild, liegt ein bunter Stein oder läuft ein bedrucktes T-Shirt vorbei. Eine bunte Jubiläums­zeitung versammelt sprühende Erinnerungen an diverse kleine feine und laute grosse Festmomente. Was wäre unsere Genossenschaft ohne die vielen engagierten Menschen: die NPO's, die weit in die Welt strahlen, die Bewohner*innen, die sich täglich für eine lebenswerte Gemeinschaft engagieren, Gewerbetreibende, die das Quartierleben prägen, Kulturschaffende, die die Stadt bereichern, und Mitarbeiter*innen, die den Betrieb am Laufen halten.

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Die Zukunft, von der wir träumen…

Wir fragten unsere Genossenschaftsmitglieder zu Beginn des Jahres 2024, ob die kulturellen Werte der Ursprungsidee noch die richtigen sind, ob unsere Vision von damals noch stimmt, ob wir wachsen möchten und in welcher Form und wohin und wie wir unser höchstes Gut, den bezahlbaren Wohnraum, vergeben und welche Kriterien dabei unser Handeln leiten sollen. In vielen engagierten Diskussionen und Formaten brachten sich die Genossenschafter*innen in die Diskussionen ein und prägen so unsere Wertehaltung (Vision), unsere Wachstumsstrategie und das Vermietungsreglement mit. Unser Dank könnte nicht grösser sein, für all die vielstimmigen Beiträge, die Anregungen, die klaren Ansagen und die dispersen Haltungen, die unsere Genossenschaft einzigartig machen.

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…wird manifestiert  

Erst noch still und später offiziell entwickelte ein engagiertes Team erste Planungsgrundlagen für unser bevorstehendes Bauprojekt in der Stadt Dübendorf. Die Veranstaltungsreihe «Plattform Leepünt» eröffnete einen offenen Diskursraum, um Grundlagen, Wünsche und Anliegen der zukünftig Nutzenden in Dübendorf zu erfahren. Wir schaffen uns Freund*innen, verbinden uns mit Gewerbe und Kultur und laden ein, aktiv an der Planung und Gestaltung des Leepünt Areals teilzuhaben. Mit der Infoveranstaltung «Wohnen und Leben im Zentrum» im November 2024 eröffneten wir die partizipative Phase, in der gemeinsam mit engagierten Genossenschaftsmitgliedern und Interessierten die Grundlagen für den Architekturwettbewerb unserer künftigen Liegenschaft erarbeitet werden.

Kultur als gelebter Wert

Vielfältige Ereignisse, Veranstaltungen und Projekte haben im Jahr 2024 Räume geschaffen, in denen sich Menschen begegneten und neue Impulse gesetzt wurden, wie wir als Gemeinschaft zusammenwachsen können. Offenheit, Solidarität und gegenseitiger Respekt sind die tragenden Säulen. Durch die engagierte Beteiligung ­vieler wurde eine Kultur des Austauschs und der Kreativität gelebt – sei es die Diskussion, was uns Kultur wert ist (Darlehen Kino Houdini) oder die Frage, in welcher Welt wir leben wollen (Spurgruppe Vision) – und die Genossenschaft Kalkbreite als Ort der Vielfalt weiterentwickelt und gestärkt.

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Nichts ist konstanter als der Wandel

Im Frühling 2024 übergab die bisherige Geschäftsleiterin Valérie Anouk Clapasson ihre Aufgaben einem neu gebildeten Geschäftsleitungskreis. Neun engagierte, initiative und hoch motivierte Mitarbeiter*innen übernahmen das Steuer und führen den Dampfer seither sicher durch die wilde See der Herausforderungen auf der Geschäftsstelle. Am einen und anderen Ort bedürfen die neuen Betriebsstrukturen noch kleinerer Korrekturen und Justierungen. Doch wie der Vorstand an der Retraite im Herbst 2024 feststellte, stimmt die eingeschlagene Richtung, schafft Ordnung und wirkt. An dieser Stelle gilt unser grosser Dank zum einen ­Valérie Anouk Clapasson für ihr beherztes Engagement, zum andern auch dem grossartigen Team, das Führungsaufgaben übernimmt und somit eine grosse geteilte Verantwortung für die sorgfältige Weiterentwicklung unserer Genossenschaft trägt.

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Gleichzeitig mussten wir uns von teils langjährigen Mitarbeiter*innen und Vorstandsmitgliedern verabschieden, die weiterzogen, um sich neuen Ufern zuzuwenden, in neue Lebenszyklen einzutreten und neue Aufgaben anzunehmen. Wir verabschiedeten uns im Jahre 2024 von Valérie Anouk Clapasson (Geschäftsleiterin), Gian Trachsler (Vorstandsmitglied), Evelyne Mäder (Liegenschaftsverwalterin), Stefani Lemanczyk (Liegenschaftsverwalterin) und Arafat Alili (Technischer Hauswart). Ihnen wünschen wir alles Gute in ihren neuen Wirkungsfeldern und danken von ­Herzen für ihr Mitwirken in der Genossenschaft Kalkbreite.

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Mit grosser Freude begrüssen wir seit 2024 im Team: Julia Weber (Partizipation), ­Sebastian Oswald (Bau & Entwicklung), ­Graziella Cappilli (Buchhaltung), Angela Noger (Liegenschaftsverwalterin) und Michaela Pöschik (Vorstandsmitglied). Ihr Engagement für die Genossenschaft haben wir in der Zwischenzeit schon vielfältig erfahren dürfen und wir können und wollen uns eine Zukunft ohne sie nicht mehr vorstellen.

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Herzlich willkommen!

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Der Vorstand

Laszlo Blaser

Stephan Jack

Lars Koch

Carlo Metz Co-Präsidium

Michaela Pöschik

Sabina Ruff Co-Präsidium

Monika Saxer

Ramon Wespe

Barbara Zibell

Allgemeiner Geschäftsverlauf

Das Geschäftsjähr schliesst mit einem Plus von rund CHF 162'000. Das Jahr war für die Organisation vor allem durch den Weggang der ehemaligen Geschäftsleiterin und die Umstellung auf eine soziokratische Organisationsform geprägt. Die Zusammenarbeit im neuen Geschäftsleitungskreis hat sich bis zum Jahresende positiv entwickelt.

Der Mietertrag fällt in beiden Liegenschaften leicht höher aus als budgetiert, was in erster Linie auf wenig Gewerbeflächenleerstände und auf teilweise höhere Umsatzmieten beim Gewerbe zurückzuführen ist. Zudem wurde in der Liegenschaft Kalkbreite aufgrund der Teuerung und dem damit einhergehenden Anstieg des Gebäudeversicherungswerts eine Anpassung bei den Wohnungsmieten umgesetzt.

Die Unterhaltskosten fielen aufgrund der Verschiebung einiger Kostenpositionen in das folgende Geschäftsjahr tiefer aus als budgetiert.

Der Bereich Guesthouse/Flex hat – trotz eines schwierigen Jahresbeginns bei den Auslastungen im Guesthouse Zollhaus – sehr gut abgeschlossen und einen Nettoertrag von rund CHF 1'210'000 erwirtschaftet, was leicht unter Budget, aber im sehr positiven Ertragsbereich des Vorjahres liegt. Neu etablierte Sonderaktionen in den auslastungsschwachen Wochen während der Sommerferien und in der zweiten Dezemberhälfte sowie ein besseres Angebot für Gruppenbuchungen erzielen die gewünschten Ergebnisse.

Die Aufwände von rund CHF 191'000 für die Entwicklung des Bauprojekts Leepünt wurden aktiviert. Davon fallen rund CHF 102'000 auf Eigenleistungen.

Die Rechnung 2024 schliesst unter Einrechnung dieser Effekte um rund CHF 713'000 besser ab als budgetiert. Einlagen in den Heimfallfonds wurden – wie gemäss Baurechtsvertrag der Liegenschaft Kalkbreite festgehalten – nur auf den Um-/Anbauten getätigt. Einlagen in den Erneuerungsfonds wurden für beide Liegenschaften vorgenommen.

Finanzierungen wurden im Berichtsjahr keine abgelöst, womit die Genossenschaft weiterhin vom bis vor Kurzem sehr günstigen Zinsumfeld profitiert und eine Gesamtzinsbelastung per Ende des Berichtsjahrs ausweist, die deutlich unter dem hypothekarischen Referenzzinssatz von 1.75 % liegt. Diese aktuell vorteilhafte Zinssituation eröffnet der Genossenschaft temporäre finanzielle Handlungsspielräume. Vorstand und Geschäftsleitungskreis sind sich bewusst, dass bei künftigen Refinanzierungen mit potenziell höheren Zinssätzen zu rechnen ist, was die finanziellen Rahmenbedingungen signifikant verändern könnte. Entsprechend wird eine vorausschauende Finanzstrategie verfolgt, die diese absehbaren Risiken in der mittel- und langfristigen Finanzplanung angemessen berücksichtigt.

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Durchführung Risikobeurteilung

Eine Risikobeurteilung wurde vierteljährlich für den Betrieb durchgeführt und vom Vorstand zur Kenntnis genommen.

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Vermietungslage

Die Vermietungslage bei den Wohnungen ist gut. Es gab keine grössere Anzahl Wohnungswechsel in den Liegenschaften Kalkbreite und Zollhaus.

Die Gewerbelokale im Zollhaus waren voll vermietet. Die auslaufenden Mietverträge in der Liegenschaft Kalkbreite konnten nahezu alle verlängert werden. Nur bei einem Ladenlokal konnte der Mietvertrag nicht verlängert werden, bei dem sich nun die Suche nach einer*m passenden Nachmieter*in aufgrund der selbst gesetzten Kriterien anspruchsvoll gestaltet.

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Bauprojekte, Ersatzneubauten, ­Sanierungen

Die fortwährende Fassadensanierung in der Liegenschaft Kalkbreite konnte wie schon im Jahr 2023 über die Erfolgsrechnung gedeckt werden und der Erneuerungsfonds muss nach Abschluss der Sanierung voraussichtlich nur mit einem kleinen Betrag oder gar nicht belastet werden. Weitere Sanierungsmassnahmen an der Fassade wurden um mindestens ein Jahr verschoben. Während dieser Zeit werden umfassende Messungen und ein Gesamtkonzept erstellt.

In der Liegenschaft Zollhaus wurden verbliebene Pendenzen aus der Mängelbehebung bearbeitet. Insbesondere die störanfällige automatisierte Beschattung und Probleme bei der Fensternmechanik führten zu höheren Kosten als budgetiert.

Die Planung für das Projekt Leepünt schreitet voran. Insgesamt fielen rund CHF 191'000 für Vertragsverhandlungen und Planung an (inkl. Löhne und Leistungen Dritter).

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Aussergewöhnliche Ereignisse

Gegen Ende des Jahres zeichnet sich ab, dass die Darlehenssituation mit der Neugass Kino AG (Kino Houdini) einer umfassenden Lösung bedarf. Der Vorstand berief für Januar 2025 eine ausserordentliche Generalversammlung ein.

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Organisation

Der Transformationsprozess der Geschäftsstelle in Richtung soziokratischer Selbstorganisation, der im Rahmen des Wechsels auf der Stufe Geschäftsleitung angestossen wurde, musste von allen Fachbereichen neben dem Tagesgeschäft aufgefangen werden. Die erste Jahreshälfte war von überdurchschnittlich vielen Ab- und Zugängen geprägt. Die Situation hat sich in der zweiten Jahreshälfte stabilisiert und im 4. Quartal war nur ein Abgang zu verzeichnen.

Das neue Vermietungsreglement wurde an der Generalversammlung abgenommen. Der Visionsprozess läuft weiter und soll im folgenden Jahr abgeschlossen werden.

Die Wachstumsumfrage zeigte eine breite Abstützung des Wachstumsgedankens bei den Genossenschafter*innen. Finanzierungsmöglichkeiten und strategische Abklärungen standen basierend auf diesen Ergebnissen im Fokus.

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Ausblick

2025 sollen die Organisationsentwicklung auf der Geschäftsstelle abgeschlossen und damit einhergehende Prozesse auf Vorstands- und Geschäftsstellenebene etabliert sein.

Das Entwicklungsprojekt Leepünt wird erste Meilensteine erreichen und voraussichtlich das erste Mal dem Gemeinderat in Dübendorf zur Zustimmung unterbreitet – damit würden die ersten und grössten Projektrisiken abgefangen.

An der ausserordentlichen Generalversammlung Anfang 2025 wurde die «Drittelslösung» verabschiedet, die den teilweisen Schuldenerlass für die Darlehensschuld der Neugass Kino AG vorsieht. Das Darlehen wurde bereits 2019 vollständig wertberichtigt. Die «Drittelslösung» sollte aufgrund dieser Voraussicht fürs Geschäftsjahr 2025 einen positiven Effekt auf die Jahresrechnung haben.

2025 fallen die ersten Finanzierungserneuerungen für die Liegenschaft Zollhaus an; weitere in den Folgejahren. Die aktuellen, effektiven Finanzierungskosten liegen unter dem Referenzzinssatz und sind damit sehr tief. Das Zinsumfeld liegt derzeit höher als die aktuellen Finanzierungskosten. Die Entwicklung zeigt in verschiedene Richtungen. Einerseits sinken aktuell die Leit- und Referenzzinssätze. Unter den neuen Regulationsbestimmungen für Banken fallen Genossenschaften in eine tiefere Risikostufe, was die Finanzierungsbedingungen erleichtern sollte. Andererseits sind die Margen auf Hypotheken, insbesondere aufgrund des Wegfalls der Credit Suisse und der damit einhergehenden Liquiditätsverknappung gestiegen. Die neuen Regulationsbestimmungen verstärken diesen Effekt ebenfalls mit höheren Eigenmittelanforderungen bei den Banken. Demnach ist es schwierig, eine Prognose zu den zukünftigen Finanzierungskosten zu machen. Die Entwicklungen werden weiterhin beobachtet.

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Der Finanzausschuss

Andreas Baur

Carlo Metz

seit Juni: Michaela Pöschik

seit August: Sebastian Oswald

Der Vorstand schlägt der Generalversammlung vor, den Bilanzerfolg wie folgt zu verwenden:

An die Generalversammlung der Genossenschaft Kalkbreite, Zürich

Prüfungsurteil

Wir haben die Jahresrechnung der Genossenschaft Kalkbreite (die Genossenschaft) – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2024, der Erfolgsrechnung und der Geldflussrechnung für das dann endende Jahr sowie dem Anhang – geprüft.

Nach unserer Beurteilung entspricht die beigefügte Jahresrechnung dem schweizerischen Gesetz und den Statuten.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Standards zur Abschlussprüfung (SA-CH) durchgeführt. Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt «Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Jahresrechnung» unseres Berichts weitergehend beschrieben. Wir sind von der Genossenschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den schweizerischen gesetzlichen Vorschriften und den Anforderungen des Berufsstands, und wir haben unsere sonstigen beruflichen Verhaltenspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt.

Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen.

Verantwortlichkeiten des Vorstands für die Jahresrechnung

Der Vorstand ist verantwortlich für die Aufstellung einer Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Statuten und für die internen Kontrollen, die der Vorstand als notwendig feststellt, um die Aufstellung einer Jahresrechnung zu ermöglichen, die frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung der Jahresrechnung ist der Vorstand dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Genossenschaft zur Fortführung der Geschäftstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Geschäftstätigkeit – sofern zutreffend – anzugeben sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Geschäftstätigkeit anzuwenden, es sei denn, der Vorstand beabsichtigt, entweder die Genossenschaft zu liquidieren oder Geschäftstätigkeiten einzustellen, oder hat keine realistische Alternative dazu.

Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Jahresrechnung

Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Jahresrechnung als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und einen Bericht abzugeben, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Mass an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den SA-CH durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich gewürdigt, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieser Jahresrechnung getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen.

Eine weitergehende Beschreibung unserer Verantwortlichkeiten für die Prüfung der Jahresrechnung befindet sich auf der Webseite von EXPERTsuisse. Diese Beschreibung ist Bestandteil unseres Berichts.

Bericht zu sonstigen gesetzlichen und anderen rechtlichen Anforderungen

In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und PS-CH 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Vorstandes ausgestaltetes Internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert.

Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entspricht, und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen.

Zürich, 10. April 2025

OBT AG

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Jahresabschluss nach Swiss GAAP Kern-FER

Die Rechnungslegungsvorschriften verpflichten uns, einen zusätzlichen Jahresabschluss nach einem anerkannten Rechnungslegungsstandard zu erstellen. Dieser muss den Genossenschafter*innen zur Kenntnis gebracht werden, darüber kann die Generalversammlung jedoch nicht befinden. Dieser Jahresabschluss steht auf unserer Website in der Rubrik «Publikationen» zum Download bereit.

Das Organisationsreglement der Genossenschaft sieht eine Offenlegung der Interessenbindungen aller Vorstandsmitglieder vor (Art. 8.1, Abs. 4). Die Vorstandsmitglieder deklarieren ihre Interessen selbst und sind für die Vollständigkeit ihrer Angaben verantwortlich.